השם שלו אולי נשמע מאיים, אבל לוח סילוקין הוא פשוט פירוט של התשלומים החודשיים הצפויים לאורך חיי המשכנתא. כיצד פועל לוח הסילוקין, כיצד מחושבים משתנים שאינם ידועים מראש, ואילו סוגי לוח סילוקין קיימים?
החזרי משכנתא : למדו על לוח סילוקין
החזר המשכנתא החודשי מבוסס על תמהיל משכנתא שתבחרו. התמהיל כולל בדרך כלל מספר מסלולים בהם מפורטים ריביות בשיעורים שונים. כל אחד מה מסלולים עשוי להיות מושפע באופן שונה מפרמטרים שונים. כמו: סכום קרן, תקופת משכנתא, ריבית, הצמדה למדד והפרשי שער. עם כל כך הרבה משתנים וקשרים, כיצד ניתן יודע מה יהיו תשלומי המשכנתא שלכם? זו בדיוק הסיבה לשמה קיימים לוחות סילוקין.
מה זה לוח סילוקין?
לוח סילוקין הוא טופס אשר מכיל טבלה, ובה לוח החזרי משכנתא, חלוקת תשלומי הקרן והריבית בכל חודש לאורך כל חיי המשכנתא. לוח הסילוקין לוקח בחשבון את כל הפרמטרים קבועים, אשר ידועים מראש, ומעריך באמצעות צפי ריביות חודשי על סמך נתונים אלו לכדי החזר חודשי לאורך כל חיי המשכנתא. לגבי הלוואות שנתוניהן משתנים לאורך התקופה, כגון הלוואות בריבית משתנה או צמודת מדד, לוח סילוקין כולל רק פרטי פירעון עבור קרן וריבית כפי שהם ידועים במועד ההנפקה ועם התקרבותם לתשלום.
פירעון להחזרי משכנתא יכולים להתבסס על מספר סוגי לוחות סילוקין. להלן העיקריים שבהם:
החזרים באמצעות לוח שפיצר:
תכניות סילוקין בשיטת שפיצר היא מהנפוצות בישראל. בשיטה זו, סכום ההלוואה הכולל, כולל קרן וריבית, מתחלק לתשלומים חודשיים שווים לאורך כל תקופת ההלוואה.
בשיטת שפיצר התשלומים החודשיים בנויים כך שבחלק הראשון של המשכנתא מחזירים יותר ריבית ופחות קרן, ובהמשך משלמים יותר קרן ופחות ריבית.
התשלומים בלוח אכן שווים לאורך כל חיי ההלוואה, אך אם תיק המשכנתא כולל מסלולים העומדים בפני הפרשי ריבית משתנים, הצמדות והפרשי ריבית, הם מתעדכנים בהתאם למשתנים אלו ככל שמתקרב מועד התשלום בפועל.
למי זה נכון? למי שמחפש לבצע את אותם החזרים חודשיים בכל חודש לאורך חיי ההלוואה (כפי שצוין קודם לכן, ריביות משתנות ושינויי הצמדה עלולים לגרום לתנודות בהחזרים). ולשונאי סיכון.
החזרים באמצעות גרייס:
בבניית תמהיל משכנתאות לטווח ארוך, ניתן לשלב תקופות קצרות אשר מוגדרות מראש לשם דחיית תשלומים , המכונות "תקופות גרייס".
תקופת החסד (גרייס) מוגבלת בדרך כלל ל-3 שנים. תקופת גרייס חלקית היא תקופה שבה התשלומים החודשיים מורכבים מריבית בלבד, בעוד שתשלומי הקרן מתחילים רק בתום אותה תקופה ויימשכו עד תום תקופת המשכנתא בשיטת שפיצר. במקרים כאלה, ההחזרים המופחתים בתקופת החסד יפורטו בלוח הסילוקין ולאחר מכן תשלומים שווים בשיטת שפיצר (לפני קשרים ותעריפים משתנים).
רק בנסיבות חריגות, ובאישור הבנק, מותר לכלול פריסת סילוק תקופה קצרה ומוגדרת של יתרת חוב או תקופת גרייס מלאה שבמהלכה לא ישולמו לא קרן ולא ריבית. תשלומים דחויים מתבצעים מיד עם ההחזר הראשון בתום תקופת הגרייס, משם והלאה בשיטת שפיצר להחזרים חודשיים עד תום ההלוואה.
למי זה נכון? למבקשים משכנתא בעת פער זמני בזרם הכנסתו. רוכשים דירה ראשונה מקבלן למשל, שנאלצים להמשיך ולשלם שכר דירה עד לסיום תקופת הבנייה של הדירה שהם קונים.
החזרים באמצעות הלוואת גישור:
הלוואת גישור היא הלוואת דיור קצרת מועד של עד 5 שנים המיועדת לגשר על פער תזרימי, למשל, בין רכישת דירה חדשה למכירת דירה קיימת.
בהתאם לייעודה, בהלוואת גישור ניתן להגדיר מראש את דחיית התשלום כולו או חלקו עד לתום תקופת ההלוואה.
לוח הסילוקין של הלוואת גישור בגרייס יכלול תשלומי ריבית שוטפים לאורך כל תקופת ההלוואה, כאשר תשלומי הקרן נדחו וישולמו בסכום חד פעמי במועד הפירעון הסופי.
לוח הסילוקין של הלוואות גישור בגרייס מלא (הלוואות שיאושרו על ידי הבנק רק בנסיבות חריגות ביותר) יכלול דחיית תשלומי קרן וריבית, עם תשלום הלוואה חד פעמית בסוף השנה.
למי זה נכון? למי שעומד לקבל סכום כסף גדול בתאריך עתידי שנקבע מראש. למשל, השגת כספים ממכירת נכס קיים.
