בקניית הדירה ראשונה שלנו יהיו לנו הרבה שיקולים, במיוחד לאור המחירים המאוד גבוהים בשוק הנדל"ן בארץ. רובנו לא יכולים להרשות לעצמנו לקנות דירה מבלי אמצעי מימון. משכנתא על דירה ניתנת לאדם או לזוג בד״כ צעיר, באמצעות משכון הנכס הבנק ייתן חלק ניכר ממחיר הדירה, בהינתן שאת השאר משלימים באמצעות ההון העצמי. גובה ההון העצמי הדרוש הינו לפחות 25% מגובה הנכס.
משכנתא היא הלוואה המאפשרת לנו לשלם עבור רכישת בית לאורך שנים רבות, מה שנותן לנו את האפשרות לרכוש בית יפה ויקר יותר. לכן, קבלת משכנתא לדירה הראשונה היא התחייבות ואחריות משמעותית ביותר. ייעוץ משכנתא של יועץ משכנתאות בכיר יעזור לנו להכין טוב יותר את הסכם המשכנתא שייחתם מול הבנק שלנו. יעזור לנו לקבל משכנתא זולה יותר. ללא ייעוץ מתאים, איננו יכולים להיות בטוחים שאנו מקבלים את תנאי המשכנתא הטובים ביותר.
אנשים שקונים דירה ראשונה, בדרך כלל זקוקים למשכנתא גבוהה למדי כיוון שההון העצמי קטן באופן יחסי למחיר הדירה . לקיחת משכנתא על הבית החדש שלכם היא החלטה קריטית מאוד, ואתם צריכים להיות מוכנים היטב כדי להימנע מכל מיני טעויות.
שלבים לבקשת משכנתא לדירה ראשונה:
- הבנת המספרים – הבנה וניצול כל ההכנסות הזמינות לנו בבנק, הלוואות מחברים ובני משפחה, כל הסכומים שעליכם לשלם לעורכי דין ויועצים וכו', עמלות רשמיות על הדירה ומיסי המדינה, וודאו שכל זה נמצא ממש מולכם עיניים, כולל ההכנסה והציפיות שלכם.
- הנפקת נסח טאבו – פנו ללשכת רישום המקרקעין כדי לבדוק אם לדירה אין שיעבוד, אם הבעלים האמיתיים מוכר לכם אותה, ובדקו אם יש אזהרות שונות שדרש לשים לב עליהם.
- איסוף מסמכים – על מנת לקבל משכנתא על דירתך החדשה יש להציג תעודת זהות מלאה ומעודכנת, אישור זכאות מטעם משרד השיכון (במידה ויש בידך חוזה לרכישת דירה או כל מסמך התחייבות אחר), דף חשבון הבנק שלך בשלושת החודשים האחרונים. המצב שלך במשא ומתן, אם בכלל. עצמאים צריכים להגיש דוחות לרשויות המס ורואי החשבון כדי לדווח על מצב העסק שלהם.
- הגשת בקשה לאישור עקרוני – לאחר שהערכתם את סכום המשכנתא הדרוש לכם, השלב הבא הוא הגשת בקשה לאישור עקרוני.בשלב הבקשה תצטרכו למלא טופס בקשה הכולל פרטים אישיים, פרטי נכס ופרטי המשכנתא שברצונכם לקבל. בשלב זה, אתם לא נדרשים לשלם דבר.אישור עקרוני הוא מסמך הכולל את סכום המשכנתא ותנאי המשכנתא המוצע לכם על ידי הבנק. האישור מבוסס על הדוחות והפרטים הכספיים שאתם מוסרים לבנק. באופן עקרוני במסגרת בקשת האישור שלך.אישור העקרוני תקף לזמן מוגבל (24 ימים נכון להיום) ומותנה באימות הנתונים וההצהרות שמסרתם ובדיקת המסמכים והביטחונות הנדרשים על ידי הבנק.
המסמכים הנדרשים לצורך אימות:
בשלב זה תידרשו להציג לבנק מסמכים לאימות הפרטים וההצהרות שמסרתם בטופס הבקשה שהוגש להוצאת אישור עקרוני. בין היתר, תידרשו להציג:- הוכחת הון עצמי להשלמת העסקה
- תעודת זהות + ספח
- לשכירים – שלושה תלושי שכר אחרונים
- לעצמאים – שומת מס אחרונה / אישור רו"ח
- תדפיסי עו״ש עדכניים של 3 החודשים האחרונים
- הדפיסי יתרות הלוואות אם קיימות
- חוזה לרכישת הנכס
- ניסוח טאבו מלא ועדכני בהתאם למצב רישום זכויות הנכס
- בדיקת זכאות / זכאות לסיוע ממשלתי
**תלוי נסיבות העסקה, ראשי הבנק לדרוש מסמכים נוספים.
- פתיחת תיק משכנתא – לאחר שנבחר את הבנק ממנו תילקח המשכנתא (הלוואה לדיור). ולאחר שבנינו תמהיל משכנתא (מסלולי ההלוואה). נפנה ליועץ המשכנתאות בסניף הכדאי ביותר. ונפתח תיק משכנתא.פתיחת התיק כרוכה בהגשת מסמכים ומילוי דרישות שונות מצד הבנק בינהם: חוות דעת שמאי, ביטוח, שעבוד הנכס וכו׳. בפתיחת התיק עשויה להיות עמלה של 0.25% מסכום ההלוואה.
- הערכת שמאי – כחלק מהבקשה לקבלת משכנתא. הבנק דורש לקבל הערכת שווי עבור הנכס בגינו מבוקשת המשכנתא. הערכה זו מבוצעת על ידי שמאי מטעם הבנק. השמאי מהבנק מעריך את שווי הנכס לצורך קביעת סכום המשכנתא. כך מבטח הבנק את עצמו, במקרה שייאלץ למכור את הנכס אם תהייה חדלות פרעון מצד הלווה. כלומר, במקרה שלא ישולמו תשלומי המשכנתא.
- חתימת משכנתא – לאחר שבדקנו את הניירת ווידאנו שהיא ללא שינוי. ובדקנו שאנחנו יודעים בדיוק כמה נשלם ולא השתנה דבר נוכל לחתום על המשכנתא.
- קבלת הכסף – לאחר שסיימנו את כל התהליך הבנק יעביר עבורינו את הכסף לקבלן או למוכר. חשוב להבין שהכסף עובר ישירות מהבנק לחשבון המוכר/הקבלן , הוא אינו עובר דרך חשבונכם הפרטי.
מה כולל ייעוץ משכנתא?
אז מה בעצם כולל ייעוץ משכנתא, ולמה כל כך חשוב למקסם את התנאים לקבלת משכנתא לבית ראשון?
כשאנחנו הולכים ליועץ משכנתאות אנו בודקים יחד את מקורות המימון עבור הדירה החדשה שאנחנו רוצים לקנות. תהליך זה נעשה על ידי בדיקה מעמיקה והבנה מלאה היכן אנחנו נמצאים עכשיו מבחינה כלכלית תוך הסתכלות על העתיד שלנו. מכאן נגזור יחד את אחוז ההכנסה אותו נקצה לטובה החזר ההלוואה. יועץ משכנתאות יוכל לעזור לנו להבין מהם התנאים הטובים ביותר עבורנו ולמקסם את התנאים לקבלת משכנתא עבור ביתכם הראשון. עצה זו חשובה כי היא תיתן לנו מושג מה נדרש כדי לקבל משכנתא על הדירה הראשונה שלנו, וחשוב מכך, מה נדרש כדי לשלם את המשכנתא לאורך השנים. תהליך הייעוץ עוזר לנו להגדיר במדויק את היכולות שלנו, וכך מונע לקיחת משכנתא גדולה מידי ליכולתנו.
מדוע כדאי לקבל ייעוץ משכנתאות?
ניתן לומר שהרבה החלטות בחיים מתקבלות על ידינו בלבד. אנחנו מחליטים בעצמנו מה ללמוד או עם מי להתחתן. ההחלטה לקחת משכנתא לדירה החדשה שלנו היא החלטה שאסור לנו לקבל לבד. ייעוץ משכנתאות יאפשר לנו לפקוח עיניים ולקבל תמונה ברורה של איזו התחייבות אנו לוקחים, מאילו סכנות יש להיזהר לפני שאנו לוקחים משכנתא ומתחייבים להחזיר אותה במהלך עשרים או שלושים השנים הקרובות. ללא הליך ייעוץ מתאים אנו יכולים לטעות. וכאשר אנו עושים טעויות במשכנתאות אנו יכולים לשלם עליהן ביוקר. אם ברצוננו להימנע מהרבה עוגמת נפש מיותרת, כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות לגבי המשכנתא אותה אנו עומדים לקחת.
לסיכום, ההחלטה לקחת משכנתא לדירה ראשונה היא החלטה רצינית ביותר. פניה לעזרה מקצועית, משפרת את הסיכויים שהמשכנתא שנקבל תהיה טובה יותר וכדאית יותר. הייעוץ שנקבל יעניק לנו את הביטחון לקבל החלטה, באחת מהנקודות החשובות בחיינו. עלינו לקבל החלטה זו ברוגע ומתוך שיקולים כלכליים. בעזרת יועץ משכנתא נוכל לבחון את כל האפשרויות העומדות לפינינו , וכך נוכל לקבל את ההחלטה הטובה ביותר באותו זמן נתון.
