החלום לרכוש בית מגורים נחשב לקשה במשך שנים, וכעת עליית הריבית התרחשה והפכה אותו לבלתי מעשי עבור רבים. נראה שכולם חווים כיום תקופה של קיפאון בשוק הנדל"ן, זוהי דרך טובה יותר לקבוע אם יש בועת נדל"ן בישראל מאשר לצפות בעלייה משמעותית בשווי הנכסים. מצד אחד הציבור לא יכול לעמוד בעלות הגבוהה, אבל מצד שני הביקוש לדירת מגורים נותר גבוה.
האם מחירי הדירות יעלו או ירדו? אחרי שמישהו מסביר את מצב השוק , אין באמת דרך לחזות את התשובה לשאלה נפוצה זו.
מהי בועת נדל"ן?
המונח בועה מתייחס למצב זמני שבו יש עלייה מתמשכת בביקוש ובמחירים שאינם מבוססים על פרמטרים ריאליים, כלומר, יש ניתוק מסוים בין מה שמוצר/נכס באמת שווה (שווי ריאלי) למה שהוא בפועל. שהוא מתומחר בשוק (מחיר נומינלי).
מצב זה עשוי לגרום לבועה להתפוצץ מתישהו בעתיד.
הסימנים לקריסת שוק הנדל"ן הישראלי עדיין לא נראים באופק, אך מומחים רבים בתחום הכלכלה והנדל"ן סבורים כי בהתבסס על אירועים כלכליים והשפעת עליית המחירים בישראל, השאלה אינה "האם יש בועת נדל"ן בישראל? ״, אלא "מתי תתפוצץ בועת הנדל"ן של ישראל?״ וטענו כי זה עניין של זמן.
אי אפשר לומר בוודאות שיש בישראל בועת נדל"ן, אבל יש כמה סממנים לתמוך בטענה זו.
ראשית, קיים פער משמעותי בין מספר יחידות הדיור הזמינות לרכישה ולהשכרה (היצע דירות) לבין הביקוש. שני המונחים ביקוש והיצע הם אחד המונחים הבסיסיים ביותר בכלכלה ומראים למעשה שכל הערך של כל מוצר, יהיה אשר יהיה, אינו נקבע רק על ידי עלויות היצרן ושאיפות הרווח שלו, אלא גם על פי דרישת הצרכנים. ותחרות נקיימת בשוק.
ברוב סוגי המוצרים הנמכרים בארץ ובעולם הביקוש, ההיצע והפער ביניהם משתנים ולא קבועים. ניתן לצמצם פערים אלו על ידי יבוא מוצרים, הגדלת הפריון, יצירת תחליפי מוצרים והגברת התחרות בשוק. עם זאת, באופן כללי, ובישראל בפרט, שוק הנדל"ן עובד מעט אחרת, ויש כמה סיבות מרכזיות לפער בביקוש עודף על רקע מחסור חמור בדירות:
- חומר גלם שלא ניתן להגדלה – חומר הגלם ששוק הנדל"ן תלוי בו הוא קרקע. כמות הקרקעות בישראל ובעולם היא בעצם כפי שהעולם נוצר, ולא ניתן לשנות אותו, או להעביר קרקעות בין מדינות, לייבא קרקעות או לייצר קרקעות נוספות (חוץ ממלחמה כמובן). חוסר בקרקע זמינה לצרכי בנייה ודיור היא הגורם העיקרי לעליית מחירי הנדל"ן בישראל. בתקופה שבה לממשלה יש הזדמנות ואחריות להעביר קרקעות קיימות על ידי שינוי התב״ע לטובת מבנים ודירות, דבר שלא נעשה בקצב מספק בישראל בעשורים האחרונים.
- ריכוזיות – כפי שניתן לראות גם כיום, אחד הפתרונות ליוקר המחיה הוא פתיחת השוק לתחרות וביטול ריכוזיות המשק על ידי תאגידים גדולים השולטים במחירים. שוק הנדל"ן מרוכז כמעט כולו, כאשר כ-95% משטחי ישראל נמצאים בבעלות המדינה, האחראית הבלעדית על קביעת לוחות זמנים לבנייה ושחרור קרקעות ליזמים וקבלנים.
- בירוקרטיה – על מנת לצמצם את הפער בין היצע וביקוש לדירות מגורים בישראל, יש צורך לשחרר מספר רב של דירות לשוק בכל אזורי הביקוש (ההערכות מעידות על צורך של כ-100,000 דירות בשנה לצמצום הפער). גם כאשר המדינה מוכנה לעשות זאת, ישנם לא פעם עיכובים בתחילת העבודות, ותהליך הבנייה לוקח שנים רבות להגיע לשלב המסירה, הכרוך בביורוקרטיה מסועפת ועיקשת שנוהגה ישראל.
- מיסים – ניסיונות המדינה לבלום את עליות המחירים באמצעות העלאת מסים על רכישת דירות להשקעה לא רק שלא הצליחו להרתיע משקיעים, אלא גרמו להם להעביר את המס העודף על שוכרי הדירות.
- גידול אוכלוסייה טבעי – בהשוואה למדינות מערביות אחרות בעולם, במדינת ישראל יש גידול טבעי גדול יותר, מספר ילדים ממוצע גבוה יותר למשפחה, שיעור גירושין גבוה בארץ, המוביל לפיצול משפחות לשתי יחידות דיור, וההגירה החיובית שיוצר החוק (מושפעת ישירות מהמלחמה באירופה) היא ניכרת.
- השקעות נדל"ן – שוק הנדל"ן מציע הזדמנות השקעה בטוחה וסולידית יחסית, עם הון עצמי נמוך, ולעיתים ללא הון עצמי כלל, זאת בסביבת ריביות שהייתה נמוכה. גרמה לאנשים רגילים להפוך ליזמים ומשקיעים בפניה לשוק הנדל"ן כאפיק השקעה לפרישה, כדרך לייצר הכנסה נוספת, כערוץ השקעה רווחי. כתוצאה מכך מספר רב של משקיעים נכנסו לשוק, מה שהוביל לעלייה בביקוש לדירות, לפגיעה בזוגות הצעירים, וכך הוסיפה המשך עלייה במחירי הדיור.
בין ההגבלות של בנק ישראל שמטרתן למנוע יצירת בועת דיור בלתי נשלטת:
הגבלת שיעורי המימון של הרוכשים – אחוז המימון שהבנקים יכולים לספק לרכישת נכסי נדל"ן מוגבל ע"י בנק ישראל – כיום 70% לדירה ראשונה ו-50% לרכישת דירה להשקעה. זאת מסכום ההשקעה מכספם (קרי, הון עצמי). זאת על מנת לצמצם את רמת הסיכון של הבנק אל מול רוכשי הדירות אשר לוקחים משכנתא.
הקשחת תנאים לקבלת מינוף – אחת הדרכים לרכוש דירות להשקעה היא נטילת הלוואות על נכסי נדל"ן קיימים לצורך גיוס הון עצמי. בתוספת משכנתא ושילוב נכס קיים כבטוחה. גישה זו איפשרה לרכוש נדל״ן להשקעה , לרכוש נכס ללא הון עצמי. ולמעשה מעבירה את הסיכון בחזרה לבנק.
תקנה חדשה של בנק ישראל שנכנסה לתוקף לאחרונה קובעת כי לא ניתן לממש נכסים קיימים ולקבל הלוואות לרכישת נכסים חדשים , שיטת מינוף זה נשללה מהציבור. חשוב לציין שיש דרכים לעקוף את ההנחיה הנ"ל.
הגדלת רכיב הלוואת פריים – הנחיה חדשה יחסית של בנק ישראל מינואר 2021 קובעת כי המגבלה למשכנתאות בריבית פריים מ-33% תוארך ל-66% משווי המשכנתא כולו. בעוד שבהתחלה זה נראה כמו מהלך קל יותר למשפחות בישראל בתקופה שבה הריביות היו נמוכות ביותר, העלייה החדה בריבית במשק הביאה למסלול יקר ומרתיע למשכנתאות.
שמאות מקרקעין – הענקת כל הלוואת משכנתא לטובת רכישת דירה או נכס אחר מותנית בביצוע שמאות מקרקעין הינה הערכת שווי הנכס על ידי שמאי המוסכם על המוסד המלווה. קרי, הבנק. עקרון הערכת השווי מתבסס על איכות הנכס ומאפייניו, מאפייני השטח, עסקאות דומות שבוצעו באותו אזור בתוך מסגרת זמן מסוימת ותחזית עליית או ירידת מחירים. הנכס, הכל לצורך הנחת מחיר ריאלי, מעניק ביטחון לבנק המלווה.
לסיכום
ברור כי ישנם מספר גורמים המצביעים על בועת נדל"ן ישראלית מנופחת, בעוד שהתנהגות אחראית של הבנקים ומעורבות הממשלה הצליחו לקיים את השוק ולהגן עליו מפני קריסה בלתי נשלטת. למעשה, בשל מאפיינים דמוגרפיים וייחודו של שוק הנדל"ן הישראלי, אנו צפויים לראות שנים של עליות מחירים, כאשר בשלב זה שוק הנדל"ן העתידי לא יאפשר יותר רכישת דירות מגורים לזוגות צעירים ומשפחות, אלא בעיקר יהיה עבור משקיעים ובעלי הון.
שינוי כזה עשוי להוביל לשינוי סוציולוגי וחברתי, להגדיר מחדש את תרבות המגורים והסדרי המגורים, תוך הפיכת שוק הנדל"ן בישראל לכזה המורכב בעיקר ממשקיעים ומשכירים.
