בעת הגשת בקשה למשכנתא, הבנק ייתן לכם בתחילה מכתב אישור, האם יממנו או לא יממנו את המשכנתא שלכם. מדוע לא מקבלים משכנתא כבר עכשיו? תהליך הוצאת משכנתא הינו תהליך ארוך אשר כרוך באישורים ממספר גורמים ודורש זמן מהבנק ומהמבקש. לפני תחילת תהליך זה, הבנק מעריך באמצעות הכלים אשר עומדים לרשותו האם כדאי לו לתת לכם מימון בצורת משכנתא . לכן, הבנק נדרש לבהיר זאת. לשם כך הוא מוציא תחילה מסמך "אישור עקרוני למשכנתא". מסמך זה מאשר כי הבנק יעניק משכנתא לנושים, ובאילו תנאים. אישור זה יאפשר לכם להעריך מה הבנק מוכן לספק, ולהחליט האם בנק זה מתאים עבורכם. ובהתאם לכך לנקוט בפעולות כדי לשפר את תנאי המימון הכוללים.
במאמר זה נעסוק ב:
- מהו אישור עקרוני למשכנתא?
- מהי מטרת אישור עקרוני למשכנתא?
- כיצד מתנהל תהליך בקשה לאישור עקרוני למשכנתא?
- כמה זמן לוקח לקבל אישור עקרוני למשכנתא?
- אילו מסמכים נדרשים להגיש כדי לקבל אישור עקרוני למשכנתא?
- מהם הפרטים הנמצאים באישור עקרוני למשכנתא?
- מה עושים עם רשימת התמהילים שקיבלנו?
- סירוב למתן אישור עקרוני למשכנתא, מה עושים?
מהו אישור עקרוני למשכנתא?
אישור עקרוני למשכנתא הוא מסמך שמקבלים מהבנק למשכנתאות ובו התנאים שהבנק מוכן לאשר עבור מבקש המשכנתא. אישור עקרוני מפרט את פרטי המשכנתא שהבנק יעניק לרבות: הסכום, התקופה, התשלומים והריביות וכן עמלות או דרישות נוספות.
המסלולים, הריביות ושאר תנאי ההלוואה נקבעו על ידי הבנק לפי הסטנדרטים שלו וללא התאמה לצרכי הנושים.
זהו הצעד הראשון מתוך כמה וכמה צעדים לקראת קבלת משכנתא, ומכאן תתחילו לבצע ניתוח שוק רחב ככל הניתן. זאת כדי להשיג שיפור בתנאים.
האישור העקרוני למשכנתא תקף ל-24 ימים לפחות, אך גם אם פג תוקפו, ניתן לבקש הארכה. אם המצב לא השתנה באופן משמעותי, סביר להניח שהוא יחודש או שתקבלו אישור דומה בתנאים שונים.
האישור העקרוני אינו כרוך בתשלום, והבנק מחויב בתנאים ובריביות שבאישור כל עוד הוא בתוקף, בתנאי שכל המידע שמסרת לבנק מדויק.
בתקופה שבה הריביות עולות וממשיכות לעלות, הקפאתן ל-24 יום מועילה, במיוחד אם אתם לקראת חתימה על החוזה או שכבר חתמתם עליו.
מהי מטרת אישור עקרוני למשכנתא?
ראשית, נדרש להכיר בכך שאישור עקרוני למשכנתא הוא חלק מתהליך בקשת ההלוואה, כפי שקובע בנק ישראל. מעבר לכך, לאישור עקרוני למשכנתא יש חשיבות מכרעת בתכנון רכישת הנכס. למרות היעדר דרישה לקבלת אישור עקרוני למשכנתא לפני רכישת נכס (החריגים היחידים הם חוזי "מחיר למשתכן", שמחייבים הצגת אישור עקרוני לפני הרכישה), קבלת אישור היא הדרך הטובה ביותר לרכוש נכס. היא מאפשרת לדעת מה התקציב האמיתי שלכם לרכישת דירה. וכך לא תבזבזו זמן בחיפוש אחר נכסים יקרים או לא רלוונטיים. שנית, תבטיחו למוכר/לקבלן שהבנק מוכן להעניק לכם משכנתא, זה יעמיד אתכם לפני קונים פוטנציאליים אחרים ללא התחייבות רשמית.
יתרונות האישור העקרוני כוללים: התחייבות של הבנק כלפיכם במתן משכנתא לפי תנאי האישור וכן הריביות המפורטות בו. בעוד שאינכם מחוייבים לקחת משכנתא בבנק שנתן את האישור העקרוני. ניתן (ואף מומלץ בחום) לדבר עם מספר בנקים על מנת לבחון את החלופות הקיימות בשוק.
לאחר קבלת אישור עיקרוני למשכנתא והגשת המסמכים ואימותם בבנק, תהליך קבלת המשכנתא יתקדם מהר יותר, כיוון שיש כעת הבנה בסיסית טובה וברורה יותר ביניכם ובין הבנק.
כיצד מתנהל תהליך בקשה לאישור עקרוני למשכנתא?
תהליך בקשת אישור עקרונת למשכנתא זהה במהותו לתהליך אישור בקשת משכנתא. וכעת ההליך:
- מגישים בקשה למשכנתא: אם כבר בבעלותך נכס, תמסורו למלווה פרטים לגביו. אם זה עדיין לא המקרה, תארו מה אתם מחפשים, עתידים לרכוש.
- הבנק יסביר מהם המסמכים הדרושים לאימות הבקשה. חלק מהמסמכים משויכים לבקשה, ואחרים ניתן להשלים מאוחר יותר.
- הבנק נותן אישור עקרוני למשכנתא שיהיה בתוקף ל-24 ימים לכל הפחות. ככל שתספקו יותר מידע על הנכס ועל עצמכם, כך ההערכה תהיה מדויקת יותר ותהליך קבלת המשכנתא יהיה מהיר יותר.
- הבנק מאמת את הבקשה על סמך המסמכים ששלחתם, ובאמצעות שיטות נוספות אשר עומדות לרשותו.
- אם לא סיפקתם את כל המסמכים המבוקשים או אם ההצהרות שמסרתם לא היו מדויקות, הבנק אינו מחויב לכבד אתכם במתן אישור עקרוני למשכנתא.
אם תוקפו של האישור העקרוני חלף לפני תחילת רכישת המשכנתא (מכיוון שעדיין לא מצאתם דירה, או בגלל שהתהליך התעכב מסיבות כאלו ואחרות), תצטרכו להוציא מחדש אישור עקרוני ולעבור תהליך אימות פרטים מחדש. אם חלף זמן קצר מאז פקיעת האישור העקרוני, התהליך החדש לקבלת האישור העקרוני יהיה מהיר וייתכן שלא יהיה צורך בהגשת מסמכים מחדש.
לאחר הוצאת אישור עקרוני השלבים בתהליך הם:
- דיונים עם מלווים נוספים כדי לשפר את הצעות המשכנתא.
- מחליטים עם איזה בנק כדאי ללכת, ופותחים חשבון משכנתא בבנק זה.
כמה זמן לוקח לקבל אישור עקרוני למשכנתא?
קבלת אישור עקרוני למשכנתא הוא תהליך פשוט יחסית. תוך מספר ימים (לעיתים תוך מספר שעות), תקבלו תשובה ותדעו האם הבנק אישר עבורכם משכנתא, דחה אותה על הסף, או דחה רק חלק מהסכום המבוקש.
כיום, אין שום מכשול בהשלמת התהליך ללא פגישה פנים אל פנים. על הבנקים לאפשר ללקוחות להשלים את התהליך באופן מקוון מבלי לבקר בבנק. הגשת בקשה מקוונת או טלפונית, ושליחת מסמכים מבוקשים במייל. הבנק ישלח את תשובתו באמצעות מכתב רשמי.
אילו מסמכים נדרשים להגיש כדי לקבל אישור עקרוני למשכנתא?
את הבקשה לאישור עקרוני למשכנתא ניתן לבצע בביקור פיזי בבנק. בנוסף, ניתן לשוחח עם יועץ משכנתאות בטלפון או למלא טופס דיגיטלי באינטרנט, שידרוש צירוף מסמכים. לאחר מכן יועץ משכנתאות בנקאי ייצור עמכם קשר. בחלק מהמוסדות, ניתן להגיש את הבקשה באמצעות צ'אט.
על הבקשה למשכנתא לכלול מידע אודותיכם, לרבות:
- מידע אישי: שם מלא, רישיון נהיגה, כתובת, מידע על ילדים, חינוך.
- מקצוע: המקצוע, מקום העבודה בו אתם עובדים והסכום שאתם מרוויחים נטו, התפקיד והוותק שלכם במקום העבודה.
- הכנסה נוספת: כל הכנסה נוספת שאינה נגזרת מעבודה. למשל, ההכנסה שאתם מקבל מדירה אחרת אשר בבעלותכם בצורת שכירות, מזונות, קצבאות וכו'.
- הוצאות קבועות כמו דמי שכירות ומזונות.
- חשבון בנק: באיזה בנק נמצא חשבון העו"ש שלך?
- מידע על הנכס: מהו הנכס (דירה, בית, קרקע, חנות), מדוע הוא נרכש (מגורים, השקעה)? אם עדיין לא מצאתם נכס לרכישה, תוכלו לציין מה אתם מחפשים: כמה חדרים, איפה וכו'. אם כבר יש נכס שאתם מעוניינים בו, ציינו את שטח הנכס, מיקום לפי בלוק/עלילה ונתונים אחרים.
בנוסף, יהיה עליכם לספק מסמכים המאששים את המידע אשר סיפקתם לבנק:
- צילומי תעודת זהות של המבקש עם הספח.
- דפי חשבון עו"ש מ-3 החודשים הקודמים של הפונים.
- הדפס את יתרת ההלוואות הקיימות.
- כאשר פרטי הדירה ידועים, יש צורך בחוזה מכירה או בטיוטה או הצהרת זכויות. זה יכול להתרחש גם לאחר מתן האישור העקרוני.
- הזכאים לסיוע מהממשלה יצרפו תעודת זכאות.
- השכירים יגישו 3 תלושי שכר עדכניים.
- יחידים שהם עצמאים יצטרכו לספק תעודת רו"ח או חשבון מס עדכני.
- במידה ומתקבלות הכנסה נוספת יש להגיש תיעוד על כך.
מהם הפרטים הנמצאים באישור עקרוני למשכנתא?
איזה מידע תמצאו באישור עקרוני למשכנתא:
- סכום ההלוואה.
- תיק משכנתא כללי הכולל את מסלולי הריבית.
לכל מסלול יירשם המידע הבא:- סכום.
- התקופה.
- סוג ריבית המשכנתא.
- גובה הריבית.
- אם היא מוצמדת למדד.
- אם היא משתנה ובאיזו תדירות ומה העוגן שלה.
- סכום התשלום החודשי.
- עלויות והוצאות נוספות.
- מידע לגבי ביטוח משכנתא.
- רשימת שמאים.
החל מסוף אוגוסט 2022, הבנקים נדרשים לספק 4 תמהילי משכנתא שונים בעת אישור בקשה עקרונית. כל הבנקים נדרשים לספק 3 תמהילים כלליים , ותמהיל משכנתא אחד אישי שהבנק יצר במיוחד עבורכם על סמך המידע שמסרתם (הבנק יכול להציע גם יותר מתמהיל אישי אחד).
מה עושים עם רשימת התמהילים שקיבלנו?
קוראים אותם, ובוחרים את הבנקים שאיתם אנו רוצים לנהל משא ומתן לקבלת תנאי מימון טובים יותר. באישור העקרוני תראו מספר עמודים המכילים את כל ההגדרות והתנאים הכלליים שמספק הבנק, בנוסף למשכנתא ולפרטים האישיים.
כל תמהיל מוצג בעמוד נפרד עם כל הפרטים הקטנים הכוללים בו. אישור עקרוני הוא משכנתא בתנאים רגילים שמציע הבנק ואינה מצריכה התאמות מיוחדות לעסקה שלכם. הבנק אמנם בודק את רמת הסיכון בעסקה שתבוא לידי ביטוי ובהתאם לכך מציע תנאי משכנתא בריביות המוצעות. אך בשלב זה לא יציע תמהיל משכנתא מותאם לכלל ההכנסות וההוצאות שלכם. לא הייתה התחשבות בהוצאות המחיה שלכם.לא תינתן הריבית הנמוכה ביותר שניתן לקבל עבור המשכנתא. מדובר בהמלצות כלליות ראשוניות המהוות בסיס לשיפורים בהתייעצות עם הבנק או עם יועץ משכנאות.
אם עדיין לא רכשתם דירה, אל תאשרו את האישור עקרוני שקיבלתם לפני שחקרתם אותו לעומק והבנתם את ההצעה אשר עומדת לפניכם. אחת הדרכים לשיפור תיק משכנתא לאחר קבלת אישור עקרוני היא באמצעות פנייה ליועץ משכנתאות שיבנה את תיק המשכנתאות הטוב ביותר לדירה פוטנציאלית תוך התחשבות בכל דרישות המוכר וכן ביכולות ההחזר החודשיות.
סירוב למתן אישור עקרוני למשכנתא, מה עושים?
הבנקים עשויים לסרב לתת לכם משכנתא בכלל, או לסרב לספק את מלוא הסכום שאתם מבקשים. דחיה או אישור חלקי עשויות לנבוע מהגבלות של בנק ישראל, עסקאות מסוכנות או סיכון של הלווה שלא יוכל לשלם את מלוא ההלוואה.
דוגמאות למצבים שבהם אתם עלולים לחוות דחיית בנק או בנק שיאשר עבורכם רק חלק מסכום המשכנתא המבוקש:
- בנק ישראל דורש שאחוז מסוים מהעסקה ימומן מההון העצמי שלכם. לא תוכלו להבטיח משכנתא מעבר לאחוזי המימון המותרים. גם ההחזרים החודשיים מוגבלים לאחוז מסוים מההכנסה החודשית. במקרים אלו הבנק יאשר את המשכנתא רק בסכום התואם את מגבלות הבנקים הישראליים.
- סיבה נוספת שהבנק עשוי לאשר סכום משכנתא נמוך יותר ממה שאתם מבקשים היא הערכת שמאי. אם השמאי הפועל מטעם הבנק מעריך את הנכס שברצונכם לרכוש בשווי נמוך בהרבה ממחיר העסקה.
- נכס עם מיקום מפוקפק, מצב משפטי או עיקול. עשויים גם הם להוות עילה לסירוב מלא או חלקי.
- הבנקים רשאים לדחות בקשות למשכנתא על הסף, או להטיל תנאים והגבלות על גובה המשכנתאות שיאושרו. לדוגמא, כאשר יש בעיה עם מקור הכספים שלכם: ההתנהגות הפיננסית שלכם מעידה על מוסר תשלומים מפוקפק, היקלעות לחובות, אם אינכם יכול להוכיח הכנסה קבועה אזי דירוג אשראי שלכם נמוך והיא עליה לסירוב.
עם זאת, קחו בחשבון שגם אם בנק אחד ידחה את בקשתכם למשכנתא באופן עקרוני, אין זה אומר שגם בנקים אחרים ידחו אתכם. גם אם תקבלו בקשה שנדחתה עקרונית על ידי בנק אחד, תוכלו כמובן להמשיך ולהגיש בקשות לבנקים אחרים. אך רצוי ועדיף לעצור ולהיעזר בשירותיו של יועץ משכנתא אשר בקיא בתחום.
אם הבנק דוחה את בקשתכם, עליכם לבדוק את הסיבות לדחייה. תיעוד נוסף עשוי להבהיר את המצב ו לשכנע את הבנק שאין סיכון. עם זאת, אם הסירוב הוא מסיבות חמורות יותר, נדרש לפנות לבנק ולנסות לשכנע את הבנק לשקול שוב את בקשתכם. המטרה שלכם היא למצב את עצמכם כמי שיכולים לשלם את המשכנתא שלכם, באופן אידיאלי לגבות את הטענה הזו עם תיעוד רלוונטי. כמו כן, השתדלו לא לחלוק פרטים שליליים על מצבכם הפיננסי בעבר עם הבנק, אלא אם כן הבנק מבקש מכם זאת במפורש.
אם אתם יודעים שיש התנהגות פיננסית מפוקפקת בהיסטוריה הפיננסית שלכם שעלולה לגרום לבנק לדחות את בקשתכם לאישור עקרוני למשכנתא, או אם אתם מתקשים להוכיח הכנסה קבועה ויציבה ונכסים מבוססים, אל תשאירו את הדברים לגורל. מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי לפני פנייה לבנקים.
