שמתי לב שהרבה משפחות לא מבינים איך יכול להיות שהם ישלמו אותו החזר חודשי או החזר דומה ויחסכו כסף?
ונק' חשובה למחשבה , הריבית היא לא המשחק פה אמנם מרכיב חשוב שמשפיע מאוד על ההחזרים שלנו אבל ממש לא החלק המשמעותי בבניית המשכנתא ,
דוגמא 1 : משכנתא של 1M ש"ח ל30 שנה בחלוקה ל1/3 בריביות גנריות לחלוטין בהחזר של 4,229 ש"ח בחודש , עם החזר כולל – 2M והחזר בשיא של 6,954.
לעומת זאת: משכנתא של 1M ש"ח ל30 שנה שעשינו בה שינוי קטן, בסך הכל הזזנו ממסלול אחד למשנהו 117K ,זה שינה את ההחזר ופתח לנו אפשרות לסיים שנתיים מוקדם יותר את אחד המסלולים אבל להשאר באותו החזר חודשי, מה גם בגלל ההפחתה של ההצמדה , ההחזר בשיא יהיה נמוך יותר . אותם 1M ש"ח ל30 שנה אותו החזר חודשי התחלתי אפילו שקל זול יותר 4,228 ש"ח, החזר כולל – 1.84M והחזר בשיא של 5,985 ש"ח – 969 ש"ח פחות בשיא, ומעל 150K פער בהחזר הכולל , רק בגלל השינוי במסלולים , בלי להזיז פרומיל אחד בריבית.
הריבית מושפעת בהתאם לפריסה של השנים / אחוז המימון לעסקה / רמת הסיכון / סוג הלווים והתנהלותם וחוסנם הפיננסית / סוג המסלולים / סכום הכסף ואחוז המסלול מהתמהיל הכולל / גם לפי שכלול הרווח לבנק וגם לפי עליויות הגיוס פר מסלול.
דוגמא נוספת לתמהיל קצת יותר שונה מהקודם הפעם עם 4 מסלולים , בנוי בצורה מדורגת וכך שההחזר החודשי שוב מתחיל באותו החזר זהה להחזר בתמהיל ה ⅓ סטנדרטי שהבנק מת עליו , החזר התחלתי של 4,230 ש"ח , לאחר 25 שנה מסתיים מסלול אחד ולאחר 27.5 שנים מסתיים מסלול נוסף , ההחזר בשיא של 5,806 ש"ח פער של 1,148 ש"ח , ופער של 244,299 ש"ח בהחזרים הכוללים לאותם 1M באותו החזר חודשי התחלתי. יוצא לי כמעט בכל פגישה מחדש לשאול אנשים כמה הם חושבים להחזיר בחודש? ולרוב עונים לי כמה שפחות.
כמעט כל פגישה אני מסביר ללקוחות חשוב שיבחרו החזר חודשי מדוייק שמתאים באופן פרסונלי ליכולות למטרות ולווא דווקא כמה שפחות , שלפעמים הבדל של 200-300 ש"ח בהחזר החודשי, יכול לחסוך המון המון כסף , אמנם במשכנתא יתרון ענק ומשמעותי שהוא היכולת לפרוס את המסלולים לתקופה ארוכה , אבל ככל שנשלם את ההלוואה יותר שנים נשלם גם את הריבית השנתית למשך יותר שנים. איזון בין התקופות ובחירת ההחזרים החודשים בצורה טובה שמתאימה למשפחה שיכולים לעמוד בה גם בתקופות של עליות וגם בתחרישים בעייתים ,לעומת הרצון של כולנו לשלם לבנק כמה שפחות ריביות .. זה אחד האתגרים בתהליך וחשוב לתת לו ערך עליון בבחירת ההחזר החודשי
דוגמא שתמחיש את הפערים:
1M, ל30 שנה , אותו תמהיל משכנתא , אותם ריביות.
ההבדל בין התמהילים הוא התקופה ב2 מסלולים בלבד שקוצרו בשנתיים וחצי.
פער בהחזר החודשי שלנו הוא בסך הכל 155 ש"ח, במקום להחזיר 4,229 ש"ח נתחיל בהחזר של 4,384 ש"ח. הפער של 155 ש"ח יצר פער של מעל 100K בהחזרים הכולל. תבחרו החזר שמתאים לכם , תבנו תמהיל חכם שמותאם לכם , תבינו כמה עולה לכם כל מסלול.
נ.ב – קיבלתי הערה מיועצת שב1/3 זה מובן לקבל ריביות יותר נמוכות מ2/3 לדוגמא. ואם אני עושה השוואה ומשנה את התמהיל הריביות השתנו בהתאם. וזה נכון באיזה שהוא מקום אבל לא רלוונטי כ"כ בסיטואציה הזאת כי בעיקר חשוב לי להראות את ההבדל והמשמעות של המסלולים של כל שקל בכל מסלול ולא להראות מה אפשר לקבל או אי אפשר לקבל .. ברגע שאני אכנס לריביות פר מסלול זה סיפור בפני עצמו.. וזה מן הסתם רק דוגמא ולא כל התורה… הרבה יותר חשוב תמהיל מותאם אישית ולא לקבל ריבית יותר נמוכה אבל מסלול שלא מתאים.
עוד נק' חשובה . כאן ניתן לראות את הלוח סילוקין והחלוקה בין הקרן לריבית . בבחירת התמהיל חשוב להבין כמה הולך לאכילת הקרן וכמה לריבית , בתמהיל ⅓ של הבנק מתוך ה4,233 ש"ח שאנו צריכים לשלם – 1729 הולך לקרן ו2501 לתשלום על הריבית לאחר שנה של תשלום נשאר לנו חוב של עוד 991K .
לעומת התמהיל הנוסף שגם הוא בהחזר התחלתי של 4,233 ש"ח רק שכאן התשלום עבור הקרן הוא כבר 1,961 ש"ח והתשלום עבור הריבית הוא 2,269 בעצם כל חודש אנחנו משלמים 232 ש"ח יותר עבור הקרן!!! והחוב לאחר שנה של תשלומים הוא 985,523 ש"ח – פער של 5,480 ש"ח בשנה הראשונה , מכאן גם ככל שהקרן קטנה יותר ההחזר עבור הריבית קטן יותר. כך שבאפקט של ריבית דריבית החסכון הוא עצום.
אגב הנה התוצאה אחרי עשור:
מסקנה 10 שנים:
על פניו החזירו כמעט אותם תשלומים לבנק, בסך הכל פער של3K ל10 שנים. בשביל חסכון כזה צריך לשבור את הראש וללכת ליועץ משכנתאות? אבל מהקרן בתמהיל ⅓ נאכל 52K פחות ושולם 55K יותר ריביות עד כה..תדעו איפה הכסף שלכם. זה לא הלוואה לאוטו של 100K. כל שקל כאן וכל פרומיל וכל מסלול מאוד קריטי.
