בנקים עשויים לדרוש מבעל משכנתא (הלוואת דיור) לשלם אחד או יותר מהחיובים הנקראים "עמלות פירעון מוקדם" או ״עמלת היוון״ (או כמו שהרבה אנשים נוהגים לקרוא לעמלה זו – קנס יציאה) עבור הפעולות הבאות:
- פירעון מוקדם מלא: החזר מלוא הסכום הנותר בגין משכנתא בתשלום אחד. לפני מועד אשר נקבע לסיומה.
- פירעון מוקדם חלקי: החזר סכום חד פעמי וחלקי מתשלום המשכנתא הנותר עד למועד סיום מוגדר
- מיחזור משכנתא: תהליך החלפת המשכנתא הנוכחית במשכנתא חדשה לגמרי.
בהתאם להנחיות בנק ישראל, עמלות פירעון מוקדם כפופות לרגולציה ועשויות לכלול חיובים שונים שניתן להטיל על ידי הבנקים, בהתאם לפרטי המצב. ההנחיות מספקות מידע מקיף על סוגי העמלות השונים, לרבות חישובן, גובהן ושיטות להפחתה או הימנעות מתשלומים מיותרים.
חשוב לזכור שהעמלות לפירעון מוקדם (בין אם במלואן ובין אם בחלקן) מוערכות ומחושבות לפי מסלולי ההלוואות הייחודיים בכל משכנתא (המכונה גם תמהיל המשכנתא) ולכל מסלול הלוואה בנפרד. אופי העמלות, כמו גם אופן חישובן וסכומן הכולל, משתנה בהתאם למסלול ההלוואה. למשל, האם הריבית קבועה או משתנה, אם היא צמודה למדד או לא, אם היא בשקלים או במטבע חוץ, ועם או בלי "תחנות/נקודות יציאה". לכן, מומלץ מאוד לפנות לייעוץ מאיש מקצוע בתחום זה – יועץ משכנתאות.
חשוב לדעת, פירעון מוקדם של משכנתא, בין אם באופן מלא, חלקי או באמצעות מיחזור, יכול לגרום לעמלות משמעותיות המחושבות לפי גורמים שונים הייחודיים לכל משכנתא. מומלץ לפנות לייעוץ של יועץ משכנתאות או מומחה בתחום על מנת להעריך את כדאיות הפירעון המוקדם. אם אתם מחזיקים בתעודת זכאות ממשרד הבינוי והשיכון וקיבלתם סיוע במשכנתא מסובסדת, תהיו פטורים רק מתשלום עמלות פירעון מוקדם עבור המשכנתא המסובסדת, הנקראת גם הלוואת זכאות.
בעת קבלת משכנתא, מחויב הבנק להמציא "דף הסבר" הכולל פרטים מקיפים על כל עמלות הפירעון המוקדם במסגרת מסמכי המשכנתא. הבנק מחויב לספק "דף הסבר" לבעלי המשכנתא ללא תשלום, בהגבלה של פעמיים בשנה, המסביר את חישוב עמלות הפירעון המוקדם לפי דרישה. הן על הבנקים והן על חברות הביטוח להקפיד על התקנות המפורטות בצו הבנקאות לגבי עמלות פירעון מוקדם למשכנתאות.
סוגי העמלות
- עמלה תפעולית: חישוב פירעון המשכנתא, עילת החיוב היא כיסוי הוצאות חישוב החזר המשכנתא והעלויות התפעוליות שנגרמו במהלך התהליך. לא יעלה על 60 שקל. המפקח על הבנקים רשאי לעדכן את סכום העמלה החד פעמית, אשר החל משנת 2017 .
- עמלת אי-הודעה מוקדמת:
- העמלה תוגבל ל-0.1% מסכום ההחזר המבוקש או מהסכום ששולם.
- ישנם מקרים מסוימים שבהם עמלה זו לא תוטל:
- במקרה שבעל המשכנתא יבקש הלוואה חדשה מהבנק, בין אם לדיור ובין אם לאו, מתוך כוונה לפרוע את המשכנתא הנוכחית.
- במקרה של פטירתו של בעל המשכנתא.
- כאשר בעל משכנתא שולח הודעה בכתב לבנק המביעה את כוונתו להחזיר את המשכנתא לפני המועד במועד עתידי, יש לעשות זאת בין 10 ל-45 ימים לפני המועד הנבחר. כמו כן, על בעל המשכנתא להודיע לבנק לא פחות מ-10 ימים לפני המועד הנבחר, אך לא יותר מ-45 ימים לפני כן. במידה ובעל המשכנתא לא יבצע את התשלום המוקדם עד למועד הנקוב בהודעה, יאבד את זכאותו לפטור מאגרה לתקופה של 6 חודשים מהמועד שהתשלום היה אמור להתבצע.
- עמלת הפרשי ריבית, היוון, הפסד כלכלי:
- הבנק גובה עמלה זו כצורת "פיצוי" על ההפסדים שייגרמו לו על הסכומים שהיה יכול לקבל לו הייתה משלמת המשכנתא בתוך פרק הזמן המוסכם.
- כאשר תבחר לבצע פירעון מוקדם על המשכנתא שלך, העמלה שתחויב תתבסס על ההפרש בין ריבית המשכנתא שלך לריבית הממוצעת של המשכנתאות כפי שפרסם בנק ישראל ביום הפירעון. .
- על פי הצו הבנקאי, הבנק מחויב להעניק הנחה הנעה בין 10% ל-40% מגובה העמלה, בהתאם לסוג ההלוואה ומשך הזמן בין יום נטילת ההלוואה ליום הפירעון המוקדם.
- העמלה לפירעון מוקדם חלקי של המשכנתא נקבעת לפי הסכום ששולם, מספר התשלומים וסכום המשכנתא הכולל תוך הקפדה על חישוב יחסי.
- מבין כל עמלות הפירעון המוקדם, העמלה המסוימת הזו בולטת כמשמעותית, המורכבת והגבוהה ביותר. לפיכך, מומלץ לפנות להדרכה של מומחה בתחום להערכת כדאיות ההחזר.
- עמלת מדד:
- האגרה חלה אך ורק על הלוואות הצמודות למדד המחירים לצרכן ותיגבה רק אם התשלום יבוצע במהלך המחצית הראשונה של החודש, בין ה-1 ל-15.
- הבנק גובה עמלה עבור משך ההלוואה שנועדה כפיצוי חלקי, אך חשוב לציין שהסכום אינו צמוד למדד.
- ביצוע תשלומים בין ה-16 ליום האחרון בחודש פוטר אותך מחיוב בעמלה זו.
- עמלת הפרשי שער:
- העמלה חלה באופן בלעדי על הלוואות הקשורות למטבע חוץ או המבוצעות במטבע חוץ.
- העמלה נקבעת על פי השונות בין שערי מטבע החוץ ביום התשלום המוקדם לבין שערי המט"ח שייכנסו לתוקף יומיים לאחר התשלום המוקדם.
- בתנאי שתימסר הודעה של לפחות שני ימי עסקים לפני ביצוע התשלום, ניתן להימנע מהעמלה (יום עסקים מוגדר ככל יום בו מתרחש מסחר במטבע חוץ בארץ או בחו"ל).
