כבר כפעוטות השרישו בנו את הצורך לבית משלנו, ולראיה אין גן ילדים ללא "פינת בובה, הכולל בתוכו מטבחון, ופעמים אף בית מעץ או פלסטיק. אז מה הפלא שכשאנחנו מתבגרים, הדבר הראשון שעולה על הפרק זו דירה, ומייד אחר כך משכנתא?
אין פלא!
העניין הוא שפעמים, המשכנתא היא מקפצה, ופעמים הופכת למפלה. ריכזתי לכם את הטעויות הנפוצות, והנפיצות ביותר בלקיחת המשכנתא:
- הטעות הראשונה והנפוצה ביותר בתהליך רכישת נכס, היא דווקא מפתיעה, שכן רוב האנשים מודעים לחשיבותה, ובכל זאת בוחרים לדלג עליה. כמובן שמדובר בחיפוש נכס מבלי לעשות מיפוי, מבלי להבין את המצב הקיים בשוק אל מול היכולות הכלכליות בהתחשב במטרות והשאיפות העתידיות של כלל התא המשפחתי, וחשוב לא פחות, מה הוא ההון והכלים העומדים לרשות לוקח המשכנתא, ותוך כמה זמן יהיו זמינים לשימוש, מה סכום ההלוואה, ההחזר החודשי והאם הוא תואם את התכנון העתידי.
- הטעות השנייה הנפוצה ביותר היא- "עסקת החלומות" אחרי שיריתם לכל הכיוונים- נרשמתם לכל הגרלה ומכרז, וקיבלתם את הטלפון המיוחל : "עליתם בהגרלה" אתם מאושרים וקופצים אל תוך מים עמוקים. לטווח הארוך, בכלל תוכלו לעמוד בזה?
- הטעות השלישית הנפוצה היא- אתם כל כך לחוצים שלא "לפספס את עסקת חייכם" שאתם שוכחים למקסם את כל האפשרויות שעומדות לפניכם, לפעמים אתם אפילו לא יודעים שקיימות אפשרויות כאלה, כגון: קופות גמל, קרנות השתלמות וכספים נוספים שבמהלך השנים חסכתם לאורך השנים.
- הטעות הרביעית– לעומת הסעיף הקודם, האם ישנם תכנונים עתידיים עבורם תצטרכו את הסכומים הנ"ל, או סכום נוסף כגון: לימודים גבוהים, בר מצווה, חתונה, ועוד…
- טעות חמישית– ריבוי הלוואות קטנות ולטווח הקצר. האם לאורך זמן, תוכלו לשלם את סך הסכומים, מבלי לפגוע בכלכלה השוטפת של הבית?
- טעות שישית– השכן שלי המליץ על משכנתא מהסוג הזה… האם אתם מרוויחים כמו השכן שלכם? האם ההוצאות שלכם זהות? האם הניהול שלכם זהה? סביר שלא! מה שמתאים לשכן לא תמיד מתאים לכם.
- טעות שביעית– לוקח מה שנותנים לי! אתה כל כך רוצה שיאשרו לך את המשכנתא, שאתה אפילו לא בודק אם היא מתאימה לך, הבנק הציע לך משכנתא בתנאים מסויימים ואתה לוקח אותה מבלי להבין מה המשמעות, והאם תוכל לעמוד בה.
- טעות שמינית– בסך הכול דירת מגורים, למה אני צריך תוכנית עסקית? חוסר בתכנון מוקדם, ובניית תוכנית מגירה למקרה של שינויים בהכנסה השוטפת עלולים להוביל לאי עמידה בתשלום, ואיבוד הדירה.
כמו שאתם מבינים, משכנתא היא כמו שדה מוקשים, אם לא תהיה לכם מפת דרך ברורה, רוב הסיכויים שהחלום התפוצץ לכם בפנים.
למי יש את המפה?
לנו! יועצי המשכנתאות. זה המקצוע שלנו, ואנחנו לומדים כל הזמן איך להוביל אתכם להגשמת החלום בדרך הבטוחה ביותר לכם. בינתיים, עד הרגע שתתקשרו אליי לתיאום פגישה, הרשו לתת לכם כמה טיפים, כי אני בטוח שאין לכם כל רצון שזה יהיה התהליך שלכם!
ולכן הדבר ראשון שעליכם לעשות כדי לקבל גבולות גזרה וודאות כלכלית זה לעשות מיפוי ולהבין מה היכולות הכלכליות שלנו לעמוד בהחזרים החודשיים לטווח הקצר בינוני בין 10-5 שנים אולי 30-20 תלוי עסקה, להבין מה המטרות שלנו מהעסקה אותה אנחנו רוצים לבצע בין אם מדובר ברכישת נכס מניב שיכניס לנו תשואה חודשית – {גם פה צריך להבין ולתכנן מראש כמה נוכל להשכיר? להבין האם אנחנו רוצים לייצר תזרים חודשי מהשכירות? או שכירות של בק טו בק עם המשכנתא? או שבכלל רוצים לשלם יותר ולקצר את תקופת המשכנתא ובכך להימנע מתשלומי ריבית דריבית מיותרים . או שמדוברבדירת למגורים שצפויים להחליף את תשלומי השכירות או אולי בכלל מדובר בעסקת אקזיט שתדרוש שיפוץ מסיבי ועלויות נוספות מעבר לעלות הנכס, עם משכנתא שתפרע תוך זמן קצר, מה שמשנה את המשמעות שכן במקרה הנ"ל אין הרבה משמעות להסתכל ולתכנן תכניות לטווח של 10 שנה, אבל אל תטעו! במקרה הזה צריך תכנון נכון יותר של ההון העצמי. תכנון של המסלולים והמבנה, ויש מצב סביר כי מוטב בכלל להמנע מתשלומי הקרן שהרי אתה מתכוון למכור בקרוב וכנראה ליהנות מרווח הוני בקיצור צריך להבין מה היכולות ולבנות תכנית כלכלית מותאמת ליכולות שלך, ולמטרות הכלכליות של התא המשפחתי לדוגמה, שינויים במבנה המשפחתי, משפחה שמתוכננת להתרחב, אולי אף ילדים שעוזבים את הבית, או לימודים גבוהים. אחרי שהבנו מה היכולות ומה סוג העסקה שאנחנו מתכננים לחפש בגבולות התקציב, ובנוסף הכנו תכנית כלכלית מתוכננת מראש, וכמובן אחרי שהשארנו תקציב לעלויות שונות מעבר למחיר בחוזה )שמגיעות לעשרות ומאות אלפי שקלים( כמו : שכ"ד עו"ד , מתווך, ריהוט, שיפוץ, מיסים, אגרות ותשלומים בפתיחת תיק, ביטוחים, עלויות מעבר, מדדי תשומות הבניה ומדד המחירים לצרכן , יש לנו ביד תכנית קרב מתוכננת מראש. וברור לנו, מה ההחזרים מה המשמעויות בטווחי זמן שונים, העלויות ברורות לנו, וקיימים לנו פתרונות לתרחישים שונים, אנו בטוחים יותר. אני יכול להבטיח לכם שבעידן של היום, כמעט כל משפחה עם תכנית כלכלית נכונה, יכולה לייצר נכס נדל"ני כזה או אחר!
מניסיוני, אפשר לצאת ולחפש נכס בתקציב המתאים מבלי לפזול על עסקאות מיותרות שלא תואמות את היכולות שלכם לחפש עבורכם את ההחזר הכי זול, או את הריבית הכי זולה, עם ההבנה שאין מתנות חינם! מסלולים זולים הם ככל הנראה בעלי סיכון גבוה, תנודתיים , בעלי הצמדה או פריסה מאוד ארוכה. פנו אליי ואחפש עבורכם את ההחזר שמתאים ליכולות שלכם, ואתאים מסלולים להחזר לעסקה ולסגנון חיים שלכם, ואבנה אתכם תוכנית בה את היתרות (במידה וקיימות) יכנסו לקופות חסכון בהתאם לתקופה בה תצטרכו את הכסף, כמו כן לא אאפשר לכם להתפתות למסלולים זולים והחזרים שמשמעותם היא, שאתם לא נוגסים בקרן. המשכנתא, שימו לב, בשנים האחרונות יש תמהיל משכנתא שהפך לנפוץ ומקובל, וכמעט כולם משתמשים בו – תמהיל שמחלק את המשכנתא ל-3 חלקים – חלק של פריים, חלק קבוע לא צמוד וחלק משתנה. יכול להיות שהוא יתאים למשפחות מסוימות במקרים מסוימים, כי באמת מבחינת ההתאמה לתא המשפחתי הסכומים והחלוקה התאימו להם, אבל אין בזה שום הגיון , תמהיל משכנתא ניתן לבנות באינסוף צורות, יש 32 מסלולים במשכנתא וניתן לחלק את הכסף לכמה מסלולים שנרצה לתקופות שונות ברמות סיכון שונות אל תתפתו! אל תנסו לחסוך כסף באנשי המקצוע שיכולים לטווח הארוך לחסוך לכם עשרות אם לא מאות אלפי שקלים. תמהיל חייב להתאים למאפיינים הכלכליים הספציפיים שלכם להתאים אותו, זו העבודה שלי.
כאן לשרותכם,
רן מור
