בלי שקל מהבית

כולם מדברים על הפיצוץ בשוק הנדל"ן ועל עליית מחירי הדירות בעשורים האחרונים ובמיוחד בשנים האחרונות, ב2021 נרשמה עלייה של 11.3% במחירי הדירות ברחבי הארץ , וכולנו יודעים שכנראה המחירים לא הולכים לרדת, במיוחד לא בתקופה הקרובה. מה שזה אומר בגדול אם אנחנו רוצים לקנות דירה כנראה שכדאי שנעשה את זה , מדובר בהשקעה יחסית בטוחה  והמחירים עולים ככה שאותה דירה שאנחנו חשבנו לקנות לפני שנה היום כנראה שווה לפחות 10% יותר ויש מקומות בארץ שהעלייה הרבה יותר משמעותית, מדד תשומות הבניה השלים עלייה של 5.8% , מה שמשפיע מאוד אפילו על מי שכבר רכש לפני שנה על הנייר במחירים "טובים" ולא הקדים את התשלומים , כך שהסכום של הדירה בינתיים ממשיך לטפס, מדד המחירים לצרכן עלה ב3.1% ובעצם שבר את יעד האינפלציה שקבע הממשלה ובנק ישראל בפעם הראשונה מאז 2009, בקיצור יוקר המחייה חוגג , הכסף שישן פשוט נשחק , ודירה בישראל היא אחת האלטרנטיבות היותר טובות שיש לשמור על הכסף שלא ישחק ואם תכנון פיננסי נכון אפילו ליהנות מתזרים חודשי חיובי זאת אומרת היתרה משכרות אחרי הוצאות על הדירה , עליית ערך טבעית של הנכס ואם קצת השקעה אפשר למקסם גם את זה. בקיצור אחרי שהבנו שדירה זה כדאי גם למי שרוצה להיכנס לחגיגת הנדל"ן שמתרחשת באזורנו המוזר וגם למי שמחפש להחליף את השכירות בבית משלו (אם מודבר בבית של 1M שחשבו לחסוך בשבילו עוד קצת , כבר עלה ב100K אז אולי היה כדאי כבר לקנות עם ההון שהיה להם אז?).

אין לי שקל אבל מת לקנות דירה. אז בוא נדבר על איך?

נכון להיום בנק ישראל מערים לא מעט קשיים על מנת לדלל את שוק המשכנתאות והמשקיעים ומניח לא מעט רגולציות , כמו עליה של מס הרכישה לדירה שניה בחזרה ל8% , הגביל את האפשרות בבנקים למשכן נכס קיים לטובת רכישה של נכס נוסף, והוריד את הוראת השעה שאפשרה לאנשים להגדיל את המשכנתא ולמנף את עצמם בתקופת הקורונה, כיום רוב האנשים שמעוניינים לרכוש דירה בישראל נעזרים במשכנתא מהבנקים למשכנתאות בסכומים גבוהים, והדרישה להביא עוד הון עצמי מהבית היא משמעותית ולפעמים לא פשוטה  ומקשה על תהליך רכישת הדירה. בנק למשכנתא נותן מקסימום כ-75% מימון לדירה ראשונה, כך שנותר לנו לגייס לפחות את ה-25% הנותרים לבדנו. יוקר המחייה במדינתנו מקשה על החיסכון, כך שלקיחת משכנתא ללא הון עצמי היא פתרון מעולה עבור לא מעט אנשים.
בעבר, היו לרוכשי הדירות בישראל פתרונות מקלים לקבלת משכנתא, כאשר מי שרצה לרכוש דירה היה יכול לעשות זאת כמעט ללא הון עצמי, אך בשיעורי מימון גבוהים. כיום, משכנתא ללא הון עצמי הפכה למורכבת וקשה יותר ליישום, בגלל מגבלות בנק ישראל על שוק המשכנתאות ובגלל המצב הכלכלי הלא יציב במשק.

מהם אחוזי המימון של הבנק עבור סוגי המשכנתא העיקריים?

• לדירה ראשונה , נקבל מימון של עד כ- 75% מערך הדירה.
• במידה ואתם משפרי דיור, כלומר אתם מעוניינים לשפץ את הדירה הקיימת, להרחיב אותה או לעבור לדירה חדשה, הבנק יממן לכם עד כ- 70% מערך הדירה החדשה, בתנאי שאתם מוכרים את הדירה הראשונה תוך 18 חודשים.
• לדירה שניה ככה שאנחנו לא מוכרים את הדירה הנוחכית , נקבל  מימון של עד כ- 50% מערך הדירה החדשה כנ״ל לשלישית וכו'.

אילו אפשרויות עומדות בפני אלו המעוניינים במשכנתא ללא הון עצמי?

הלוואה משלימה על חשבון הקרנות והקופות שלנו –  דרך פופולארית לקבלת משכנתא ללא הון עצמי היא השלמה של ההון העצמי מהלוואה משלימה , על חשבון כספי ביטוח חיים, כספי פנסיה, קרנות השתלמות, קופות גמל וכדומה. ניתן לקחת הלוואה לכל מטרה בתנאים מאוד אטרקטיביים, שכן כספי הפנסיה או קרנות הגמל, למשל, מהוות בטוחה שכנגדם ניתן לקחת הלוואה מהבנק. לכן, לרוב תנאי ההלוואה יהיו טובים הרבה יותר מהלוואות כל מטרה בבנק, מכיוון שסכום ההלוואה הוא אחוז מסוים מסכום כספים שכבר שייך לכם, אך כספים אלו אינם נזילים.  

להלן אחוזים מגובה החסכון שבגינם ניתן לקבל משכנתא ללא הון עצמי:

• קופות גמל- עד 80% מסכום החסכון הנזיל ועד כ-30% מסכום החיסכון שאינו נזיל.
• קרנות פנסיה- עד 30% מהתגמולים, לא כולל מרכיב הפיצויים.
• קרנות השתלמות- עד 80% מסכום החיסכון הנזיל ועד כ- 50% מסכום החיסכון שאינו נזיל.

גובה הריבית וההצמדה לסכום ההלוואה תלוי למדד משתנים ותלויים בגופים הפיננסים ובמצב המשק הכללי בתקופת הזמן בה ניתנה ההלוואה. אבל ניתן לקבל את רוב ההלוואות לתקופה שבין שנה לשמונה שנים, כאשר הריבית תהיה על בסיס פריים ולרוב נקבל תנאים של פריים מינוס כך שמדובר בפחות מ1.6% ריבית שנשלם על הלוואה.

• הלוואה אישית- הלוואה על סך הסכום הנדרש להון עצמי מבני משפחה או חברים. הלוואה זו יכולה להיות מתנה מההורים או הלוואה בעלת תנאים טובים יותר מהאפשרויות הנוספות. מה שחשוב בהלוואה מסוג זה הוא לסכם את תנאי ההחזר, לאיזו תקופה ההלוואה, האם ההחזר הוא חודשי או רק בסוף התקופה (בדומה להלוואת בלון), מהי הריבית וכדומה.
• הלוואה בנקאית – הלוואה על סך הסכום הנדרש להון עצמי מהבנק. הלוואה זו יכולה להיות פתרון לבעלי יכולת החזר , הלוואות כל מטרה מהבנקים לרוב לתקופות קצרות עד 10 שנים לעומת המשכנתא שניתן לפרוס עד 30 שנה כך שצריך לתכנן את התזרים מראש ולדעת שניתן לעמוד במקביל גם במשכנתא וגם בהלוואה
• משכנתא חוץ בנקאית – כדוגמת חברת כרטיסי אשראי ,חברות ביטוח, גופי P2P ושאר גופים המפוקחים ומאושרים למכור כסף והלוואות לאנשים, כמו רשתות מזון, חברות ביטוח ועוד. חשוב לציין שהלוואה מגופים חוץ בנקאיים היא בדרך כלל בתנאים יקרים יותר מהבנקים אבל בתקופה של מגבלות וקשיים בבנקים הם יודעים לנצל את חוזקתם ולתת תחרות ביתרונות שהם לאו דווקא אחוז הריבית (למרות שלקוחות טובים כן מקבלים תנאים דיי תחרותיים), כמו לתת אחוזי מימון גבוהים יותר אפילו בדירה להשקעה הרביעית והחמישית ( ווי- צ'ק – נותנת אפשרות לקבל עד 85%) , פריסה ארוכה (טריא – ניתן לפרוס עד 40 שנה) , גרייס ארוך ועוד תנאים שמשתנים מגוף לגוף אבל בסוף קיימת הסתכלות שונה מהבנקים עם הבנה קצת יותר אותנטית של צרכי הלקוח ולאפשר להתאים לכל אחד את העסקה שלו.
• משכון של נכס אחר-  אם יש בבעלותכם כבר דירה או להורים שלכם יש דירה בבעלותם, מעולה! ניתן לקבל מהבנק מימון על חשבון משכון הדירה הקיימת שלכם או של ההורים, בהתאם לחישובים פיננסים. ניתן לקבל מהבנק הלוואה עד לגובה של 50% משווי הנכס. אם יש משכנתא על הנכס מפחיתים את סך המשכנתא מה50% ובמידה וגובה המשכנתא נמוך מ50% ניתן לקחת תוספת עד 50% לפי שמאות משמאי מוסמך שעובד עם אותו בנק , בגופים חוץ בנקאים ניתן לשעבד באחוזים גבוהים יותר.

פרקטית מה זה אומר?

נניח אנחנו זוג צעיר ועוד לא הספקנו לחסוך בכלל הון עצמי , אבל אנחנו ראינו את דירת חלומותינו שמתאימה לנו בול לתקופה זו של חיינו ולעשור הקרוב, והיא במחיר שוק מעולה לאזור המבוקש וגם ככה אנחנו גרים בשכירות גבוהה באותה שכונה , מחיר דירת החלומות שלנו הוא 2 מיליון ₪, במידה ואנו לווים טובים ועומדים ביחס החזר ובכל הקריטריונים של הבנק , נוכל לקבל מהבנק  לדירה ראשונה עד 75% זאת אומרת – 1.5 מיליון ₪ , כך שבעצם עלינו להשלים עוד 500,000 ₪.
עכשיו, במידה והדירה של ההורים שווה 2 מיליון ₪,  ועל הנכס נשארה משכנתא בגובה של 500,000 ₪ . ראשית, עלינו לחשב כמה זה 50% מהנכס, במקרה שלנו זה 1 מיליון ₪. בנוסף, קיימת משכנתא על סך 500,000 ₪, לכן ההלוואה שניתן יהיה לקחת בגין משכון הנכס תהיה בגובה של500,000 ₪. ביחד המשכנתא הקיימת והתוספת מגיעים ל50% משווי הנכס ונוכל לקנות את דירת חלומותינו.

• הכנסת שותף לעסקה- במידה וברצונכם לרכוש דירה להשקעה, אתם יכולים להכניס שותף לעסקה, כאשר אתם תביאו את הזמן- תעשו סקר שוק ותתעסקו עם הבירוקרטיה, והשותף יביא את ההון.
• רכישת דירה במחיר למשתכן- אפשרות נוספת לרכישת דירה ללא הון עצמי, או עם הון עצמי מאוד נמוך היא תוכנית מחיר למשתכן. מטרת הפרויקטים של מחיר למשתכן היא לעזור לזוגות צעירים לרכוש דירה בישראל. בפרויקטים של מחיר למשתכן, ההון העצמי שתידרשו להביא איתכם יהיה מינימום 100 אלף ₪ או 10% ממחיר חוזה לדירה בשווי ששווה עד 1.8 מיליון ₪ . גם אם אין לכם 100 אלף ₪, לקיחת הלוואה על סכום זה תהיה יותר קלה ונוחה מאשר לקחת הלוואה על סכומי כסף גדולים יותר. מה גם יש מענקי מיקום לזכאים שנע בין 40-60 אלף ₪ בישובים מזכים ספציפיים והמענק נחשב כחלק מההון עצמי , חשוב לציין שעל מנת להשיג דירה בפרויקטים של מחיר למשתכן עליכם להירשם להגרלה, כאשר לא מובטח לכם שתשיגו דירה ואם כן, לא בטוח שהדירה תתאים לציפיותיכם.
• אציין שהיום כבר לא ניתן להירשם לתכנית מחיר למשתכן , אך בפברואר האחרון משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל הודיעו כי יגרילו השנה כ-30,000 יחידות דיור ברחבי הארץ במסגרת תוכניות לדיור בר-השגה. הפרויקט החדש בשם "דירה בהנחה" במסגרת התוכנית תינתן לזוגות צעירים ולמחוסרי דיור הזדמנות לרכוש דירה משלהם תוך קבלת הנחה משמעותית ממחיר השוק העשויה להגיע עד 300 אלף שקל או 20% ממחיר הדירה בתנאי שיזכו בהגרלה. בהגרלות כוללות יתרות של התכניות הקודמות "מחיר למשתכן", "מחיר מופחת" והתכנית החדשה "מחיר מטרה

מהם הסיכונים בלקיחת משכנתא ללא הון עצמי?

בכדי להתמודד עם בעיות יוקר המחיה בישראל, קיימים פתרונות רבים לגיוס הון עצמי נדרש על מנת לקבל משכנתא מבנק למשכנתאות. בעבר, היה ניתן לקבל משכנתא ב- 90%  מימון, אך כיום בנק ישראל לא מאפשר שיעורי מימון כאלו בגלל החשש שתשלומי ההחזר יהיו גבוהים, מה שייקר את המשכנתאות. ובמידה ויקלעו לקשיים כלכליים או במידה ותנאי הריבית הנמוכות שאנחנו נמצאים בהם במשק ישתנו, הרי לווים רבים עלולים להפסיד כספים רבים ואף לאבד את הנכס. על מנת לשמור על יציבות כלכלית, בנק ישראל נוקט בצעדים שונים, שכן זאת הסיבה לפעולותיו ומגבלותיו על הבנקים והלווים.
הסיכונים העיקריים ללקיחת משכנתא ללא הון עצמי הם:

• החזר החודשי גבוה מדיי: מבחינת הבנק, ככל שהסיכון שכספי ההלוואה לא יוחזרו במלואו גבוה יותר, הריבית וההחזר החודשי גבוהים יותר. לכן, עליך לחשב את יכולת ההחזר החודשית שלך מראש על מנת לעמוד בה. מקובל לא לעבור את 1/3 מההכנסה הפנויה לטובת דיור והבנק לא מאשר מעבר ל35% בד"כ
• סיכון גבוה למינוף מוגזם. עומס חוב יכול להיות מסוכן וליצור מחנק וצאוור בקבוק בתזרים, במיוחד אם יהיו שינויים בריביות או בתזרים ההכנסות החודשי האישי , חשוב לתכנן גם את העסקה הטובה והוורודה ביותר בניהול סיכונים נכון ולקחת בחשבון גם את התרחישים שאנחנו פחות רוצים להסתכל עליהם.
• חוסר יכולת לעמוד בתשלומי החזר עד אובדן בעלות.
• תשלומים מיותרים בדרך בשלב תכנון לקוי של העסקה – לפעמים אנחנו רצים עם הרגש ולא עם הראש ובגלל חוסר היכרות של כל השחקנים בשוק וכל הכללים הקטנים שיש אצל כל אחד אנחנו יכולים אמנם כן להצליח לעשות את העסקה ולקבל 100% מימון , אבל לא בתנאים האופטימליים שקיימים היום ובעלויות שהופכות את העסקה לפחות משתלמת. השוק חי ומשתנה מיום ליום כל גוף מציע תנאים שונים עם האותיות הקטנות משלו , אם אתם רוצים להשקיע בחקר שוק מעמיק של כול גוף פיננסי וכל חוזי ההלוואה שיש להם לו להציע אתם מוזמנים , מבטיח עולם מגוון מעניין מלא פתרונות יצירתיים שעוד לא הכרתם , ואתם גם מוזמנים לדבר איתי . מבטיח לחסוך לכם הרבה זמן כסף ולמצוא לכם את הפתרון הכי נכון לכם.

עוד אפשרות למחשבה ברכישת דירה, היא למתן את דרישותיכם ולהבין שהכל זמני והיום אתם לא יכולים להרשות לעצמכם לרכוש דירה במיליון ₪ ולכן, אתם כן יכולים לקנות דירה זולה יותר ב-600,000 ₪ לדוגמא (כן, יש דירות כאלו לרוב הם בשכונות ישנות ובקומות גבוהות, אבל תמיד יש להן ביקוש לשכירות).
אתם לא חייבים לגור בה, תמשיכו לשכור איפה שאתם שוכרים והשכירו את הדירה שקניתם.

איך תקנו את הדירה ללא הון עצמי?

מכיוון שמדובר בדירה "זולה" יחסית, תשתמשו באחת מהאופציות למעלה או משכון דירת ההורים, סכום כזה הוא יותר קל להשגה ובעוד כמה שנים תוכלו כבר למכור את הדירה במיוחד שדירות כאלה בפוטנציאל גבוהה יותר לעבור פינוי בינוי אבל לא מחייב , מחיר יעלה , החוב למשכנתא יהיה נמוך יותר ,לכם יש יותר הון ), ולרכוש עבורכם דירה שאתם רוצים. אני חייב לומר שאני לא מתלהב מעסקאות של 100% מימון, לרוב הן לא הכי בריאות הן מורכבות יותר ומסכנות יותר את הלווים, אבל יש מצבים בחיים שאין הרבה ברירות ואם זוג לא רוצה להיות כל חייו "חסר דירה" הוא צריך לשקול לבצע "מהלכים יצירתיים"  – חשוב לומר שהם חייבים להיות מגובים בעבודות טובות וקבועות, משכורות "טובות" ויציבות פיננסית שכל חסרונה היא "חוסר בהון עצמי".
תתכננו נכון תתאימו את ההחזרים ליכולת הכלכלית שלכם אל תקפצו מעל הפופיק, משרדנו ילווה אתכם לאורך כל התהליך, וביחד נבטיח שתמצאו את הפתרון המתאים ביותר עבורכם. להתייחס בהבנה עמוקה של צרכי הלקוח ויכולת להתאים לו את המשכנתא בצורה טובה נכונה ומשתלמת.