דירה מקבלן

רגע לפני שאתם רוכשים דירה מקבלן כדאי לכם לקרוא את הכתבה הזאת. כיועץ משכנתאות, אני נתקל לא פעם בזוגות צעירים, או מבוגרים, בעלי ניסיון או חסרי ניסיון הנתקלים בבעיות שונות היות ולא ידעו אילו שאלות חייבים לשאול. איך להימנע ממצבים בהם הם שילמו את כל הונם, לקחו משכנתא ונותרו ללא נכס.
אני כאן כדי להעניק לכם את הדבר החשוב ביותר שקיים – ידע! בכתבה זו, אשתף אתכם בידע החשוב ביותר ברכישה מקבלן

השאלה החשובה ביותר אותה עליכם לשאול את הקבלן היא:

האם אני יכול להקדים תשלומים ? למה זו השאלה החשובה ביותר? להלן ההסבר:
להבדיל מעסקה אל מול בעל דירה, מול קבלן ובעיקר אם הנכס נרכש על הנייר, תקבלו בהסכם לוח תשלומים מפורט, כשהוא (שימו לב) צמוד מדד תשומות הבניה! מה שהרוכשים לא יודעים הוא, שממד הבנייה נמצא בעליה מתמדת. המשמעות היא, שאתם תשלמו יותר, הרבה יותר ממה שחשבתם.

בואו נדבר במספרים

נניח שחתמתם חוזה בדיוק לפני שנה על דירת החלומות שלכם במחיר של 2M ש"ח,  היום בעקבות העליה במדד, אתם כבר חייבים לקבלן כ 2.12M וזה בשנה אחת
חשוב לציין, שאת הפער של המדדים, ממחיר החוזה, (120,000 ₪) תצטרכו להשלים מההון העצמי שלכם, הרי המדדים הם לא חלק ממחיר החוזה שנחתם לפני שנה שעל פיו קיבלתם משכנתא.
כמו שאתם בטח יודעים ומכירים בישראל עד שנהיה סין לרוב מדובר בבנייה שלוקחת פרק זמן ארוך לרוב שנתיים ושלוש, ופעמים גם ארבע וחמש שנים שבהם מצטבר סכום לא מבוטל של הצמדות ומדדים שצריך להשלים מההון עצמי ששמרנו, ופעמים אין לנו את הכסף מה שגורם לנו לקחת הלוואה נוספת. ולהתחייב בהוצאות נוספות וזה עוד לפני שנכנסנו לדירה וריהטנו אותה. אל תוותרו על השאלה הזאת. רוב הקבלנים לא יסכימו להקדים את התשלומים, אך ישנם קבלנים מסיבות שונות שישמחו לקבל. וזו המטרה שלכם. יחד עם זאת, אני בטוח שעולה השאלה:
איך נשלם גם את השכירות החודשית, וגם את תשלום המשכנתא?

קבלו עוד טיפ

בבנק קיימת אופצייה לבקש "גרייס" על חלק מהמסלולים. גרייס זו אופציה לשלם לתקופה שבה בחרנו מראש, רק את הריבית ללא ההחזר החודשי על ההלוואה. ורק בסיום התקופה שקבענו, נתחיל לשלם את שני הרכיבים (ההלוואה והריבית) מה שהופך את התשלומים להרבה יותר נמוכים לתקופת הביניים.
שימו לב,  לא תמיד כדאי להשתמש בגרייס, וגם כשבוחרים להשתמש בו לא תמיד משתמשים על כל המסלולים. חשוב תמיד לעשות תכנון, ורק אז להחליט, שכן יש לזה משמעות על הדרך שיראו ההחזרים לאחר הגרייס

דוגמה:

500,000 שח משכנתא הפרוסים ל-30 שנים ב – 3% ריבית יעמדו על החזר של 2108 ש"ח.
לעומת זאת בגרייס ההחזר החודשי של הריבית בלבד יהיה 1,250 ש"ח בחודש. עליכם לשים לב לנתון חשוב במיוחד: הגרייס מופחת מזמן ההלוואה המקורי, ככל הגרייס לתקופה ארוכה יותר נשאר פחות זמן להחזיר את החוב וההחזר החודשי עולה, ובעצם תשלום הריבית בתקופת הגרייס הוא אוויר בלבד ורק מייקר את סך ההלוואה.
בהמשך לדוגמה אותה נתתי, גרייס לשנה, משאיר לנו 29 שנה עד סיום ההלוואה במקום 30 שהיה בהתחלה וההחזר החודשי עלה מ2108 ל 2300 ש"ח, ולאחר שנתיים גרייס ההחזר יעמוד על 2,437 ש"ח

ועכשיו השאלה החשובה? מה עדיף לנו?

לשלם גרייס = ריביות מיותרת לבנק ? או מדד תשומות הבנייה ? = מדדים לא ידועים מראש אבל צפויים לעלות משמעותית את מחיר הדירה בפועל מהמחיר בחוזה.במידה ואתם בשלב הזה, צרו קשר ואשמח לעזור לכם לבדוק ולהבין בצורה מקצועית, תוך ניהול סיכונים ושאיפה לחיסכון מירבי מה נכון לכם.