משכנתא הפוכה, מה זה?
משכנתא הפוכה היא הלוואה המאפשרת לשעבד נכס תמורת כספים. בניגוד למשכנתאות קונבנציונליות, המוצעות ללווים צעירים אך ורק לטובת רכישת דירה, משכנתא הפוכה היא הלוואה לכל מטרה, הזמינה לבני 60 ומעלה שכבר מחזיקים בנכס, ומוצעת על חשבון הנכס. למעשה, מדובר בכלי מימון לקשישים שיכולים לשעבד את דירותיהם ולקבל מימון לכל מה שהם צריכים: סילוק חובות, חשבונות רפואיים, עזרה לילדים או סתם שמירה על רמת חיים בפנסיה. משכנתא הפוכה ניתנת על ידי גוף פיננסי (כגון בנק או חברת ביטוח) ללווה בודד או למספר לווים בני 60 ומעלה עם נכס בבעלות מלאה. הנכס משמש כבטוחה להלוואה ומשועבד למלווה, אשר מספק את הכספים בסכום חד פעמי או בתשלומים. במהלך כל תקופת המשכנתא נשאר הלווה הבעלים המלא של הנכס וזכותו להשתמש בו כרצונו: מגורים, שכירות, שיפוץ וכו'.
למעשה, משכנתא הפוכה היא הלוואה העושה שימוש בבית שמבקש המשכנתא כבר מחזיק כבטוחה להלוואה, היפוך נורמלי. בניגוד למשכנתא טיפוסית, משכנתא הפוכה זמינה רק לאנשים מעל גיל 60 שכבר מחזיקים בנכס, משכנתא הפוכה למעשה ממשכנת את הנכס הקיים לבנק בתמורה לקבלת כסף, בין אם בסכום חד פעמי ובין אם בתשלומים. הסכום מתפרס על מספר תשלומים. אחד הדברים שמייחדים משכנתא הפוכה שהיא לכל החיים. גם לאחר פטירת בעל הנכס, הבנק מציע ליורשים מספר אפשרויות, בין אם במכירת הנכס לפירעון החוב וחלוקת הדלתא שנותר ביניהם, תינתן ליורשים תקופה של שנה לפרוע את החוב. או להמיר את המשכנתא ההפוכה למשכנתא רגילה ולהתחיל לשלם את יתרת הקרן והריבית.
כיצד מתרחש תהליך משכנתא בפועל? מה גובה ההלוואה ואופן ההחזר?
כדי לקבל משכנתא הפוכה, עליכם לפנות לגופים המורשים במתן משכנתאות: בנקים, גופים מוסדיים, חברות ביטוח וכו׳ ולהגיש בקשה.
סכום ההלוואה הזמין במסגרת משכנתא הפוכה תלוי בגיל של הלווה הצעיר ביותר ובשווי הנכס. למשל: מגיל 65 ניתן ללוות 15% מערך הנכס, מגיל 90 ניתן ללוות 50% מערך הנכס. סכום ההלוואה המקסימלי משמש כמסגרת להלוואה. ניתן להשתמש רק בחלק ממנו, ובמידת הצורך ניתן להגדיל את סכום ההלוואה. במשכנתא הפוכה אין תשלומים חודשיים. על כן ניתן להחזיר הלוואות בעת מכירת הנכס: על ידי הלווה עצמו או על ידי יורשיו, לאחר מותם. ריבית דומה לריבית משכנתא רגילה מתווספת לסכום ההלוואה ומשולמת עם פירעון ההלוואה. לאחר שהלווה האחרון נפטר, ניתנת ליורשים תקופה של שנה להחזר ההלוואה.
מהם הדרישות לקבלת משכנתא הפוכה ?
הדרישות לקבלת משכנתא הפוכה משתנים מגוף לגוף, לכן חשוב לשים לב מראש האם אתם זכאים לקבל משכנתא הפוכה מהמוסד ממנו רוצים לקחת הלוואה מסוג זה.
להלן הדרישות:
- הלווה או הלווה חייב להיות בן 60 לפחות.
- הנכס שימשוכן לטובת ההלוואה צריך להיות בבעלות מלאה של הלווה.
- השווי המינימלי של הנכס צריך להיות 1,000,000 ₪ או יותר.
- הנכס צריך להיות נקי מחובות ובעל רישום מוסדר בטאבו.
- יש להחתים את ילדי העל הלווה מסמך המעיד ומצהיר שהם יודעים כי הוריהם לוקחים משכנתא הפוכה.
- לווים בני 80 ומעלה נדרשים להעביר אישורים רפואייים בגין מצב בריאותם.
שיעורי הריבית במשכנתא הפוכה
במשכנתא הפוכה, הריבית היא מעט גבוהה יותר מהריבית של משכנתא סטנדרטית, ועומדת על בין 0.3% עד 1.3% מעל ריבית של משכנתא סטנדרטית. עוד אלמנט שונה הוא שמשכנתא הפוכה היא משכנתא שבה הריבית נצברת לאורך זמן והתשלומים אינם שוטפים (במידה והחלטתם שאינכם רוצים לשלם תשלומים חודשיים). כמו כן, ישנן אגרות נוספות, כגון שכר טרחת עורך דין עבור חתימה על מסמכים בעת הגשתו, בין 1% ל-2% מערך הנכס, ויש לשלם לשמאי הקובע את שווי הנכס. יש לזכור כי ישנו סכום עבור ביטוח ודמי שירות.
מדוע צריך ייעוץ והכוונה בעת קבלת משכנתא הפוכה?
על פניו המצב נראה ברור, פונים למוסדות המציעים משכנתאות כאלה ומקבלים הלוואה לפי גיל הפונים. זה נשמע קל, אבל גם במקרה של משכנתא הפוכה, השוואת המחיר של הלוואה היא צעד שאסור לפספס. יועץ משכנתאות יוכל לעזור לכם לקבוע את כדאיות ההלוואה, ואם יתברר שהיא אינה משתלמת, הוא ידאג למצוא עבורכם חלופות כלכליות יותר וכדאיות יותר.
