החלטתם לקחת משכנתא? מזל טוב, אתם עומדים לעשות את אחד הצעדים המשמעותיים. במאמר זה אסקור את הבטחונות אותם הבנקים מבקשים מלקוחות, לשם לקיחת משכנתא.
אני מקווה שאתם מבינים שבדיוק כמו שלא הייתם מתחתנים לפני שהייתם בטוחים שזה האדם איתו תרצו לבלות את שארית חייכם, כך אתם עושים גם עם הבנק! בוחנים, בודקים חוקרים רוצים להיות בטוחים שזו עסקת חייכם, וזו אכן עסקת חייכם.
תבינו בסופו של דבר, הבנק הוא עסק כלכלי לכל דבר, והמוצרים איתם הוא סוחר, הם כסף והלוואות. כך שמיטב מחצלותיכם איתם דאגתם להגיע אל הפגישה, פחות מעניינת אותם.
אותם מעניין, אילו בטחונות יש לכם, הם רוצים לדעת שבמידה ואתם לא תעמדו בהתחייבות שלכם, בכל רגע נתון הם יוכלו לממש את זכותם, למכור את הבית ולקבל חזרה את כספם בתוספת ריבית, ולכן גובה ריבית המשכנתא, תנאי ההלוואה, סכום ההלוואה ומשך הזמן אותו תוכלו להחזיר את הכסף, מושפע באופן ישיר מהביטחונות והערבויות שתוכלו לספק להם. ככל שהבנק מרגיש סיכון, כך יהיו לו דרישות גבוהות יותר. בשנים האחרונות ובעיקר בתקופת הקורונה, והשפעתה על הכלכלה הבינו הבנקים, שגם אנשים מסודרים כלכלית עלולים לקרוס, ובכך יצרו מדיוניות קשה יותר בכל הקשור לביטחונות.
בטחונות שסביר להניח שהבנק יבקש מכם:
- התחייבות רישום משכנתא מסמך בחתימת עורך דין– חתימת עורך דין שמאשר את זהותכם, ואת הנכס ומתחייב לכתוב הערת אזהרה לטובת הבנק.
- שטר משכנתא -מאשר שהנכס שאתם רוכשים משועבד לבנק עד לפירעון מלא של המשכנתא.
- חוזה משכון – מסמך אותו הבנק מנפיק, ובו מידע אודות הזכויות בנכס והחוזה, וכי הנכס משועבד לבנק. חשוב להבין שהבנק הוא שמנפיק את החוזה, אך לאחר החתימה אתם אלה שתצטרכו להעביר אותו לרשם המשכנתאות ולשלם למשרד המשפטים.
- דו"ח שעבודים שמונפק ע"י רשם המשכונות ובו הצהרה שהנכס שאתם רוכשים לא משועבד לשום גורם אחר.
- רישום אזהרה לטובת הקונה בלשכת רישום מקרקעין (בטאבו)– זהו רישום על הערת אזהרה קיימת לטובת הלווה, קונה הדירה, שהבנק עשוי לרצות לראות לפני שהוא מאשר משכנתא. גם עליו תשלמו לטאבו.
- רישום אזהרה לטובת הבנק מבוצע בלשכת רישום מקרקעין (טאבו) – זהו רישום על הערת אזהרה שמחייבת את מי שמוכר את הנכס, לרשום את השיעבוד לבנק מול הטאבו. המסמך הזה נרשם לטובת הבנק. ביום בו הדירה עוברת מבעלות המוכר לקונה. נרשמת בטאבו גם המשכנתא שניתנה מהבנק למען הדירה.
- הערכת שמאי להערכת שווי הנכס – לפני שהבנק יעביר אל המוכר את כספי משכנתא. הוא ירצה לוודא את שווי וערך הנכס. בדרך כלל, השמאי נבחר מרשימה שבהסדר מול הבנק. השמאי יגיע ויקבע את שוויו של הנכס. יש מקרים שרצוי לבצע שמאות מוקדמת לפני חתימה על החוזה.
- שמאות במחיר למשתכן – במחיר למשתכן השמאות שונה! בגלל שערך הדירה בחוזה נמוך משווי השוק האמיתי, והבנק גוזר את המימון מהשווי שוק ורוצה לדעת את ערך הבית בפועל.
- הסבת ערבות/ הוראה בלתי חוזרת – ברכישה מקבלן, לאחר החתימה בבנק, יהיה עליכם ללכת לבנק המלווה של הפרויקט (הבנק של הקבלן) ולבקש, לחתום על טופס הוראה בלתי חוזרת. טופס זה, מבטח את הכסף ששילמתם עד כה לקבלן. ומסב אותו לחשבון של הקבלן מחשבון נאמנות. לאחר שהכסף עבר לקבלן. תקבלו ערבות על כך שהכסף שולם. הערבות שייכת לבנק שנתן את המשכנתא.
- ייפוי כח נוטריוני– מסמך שהבנק מנפיק ובו אתם מאשרים שבמידה ולא עמדתם בהחזרי המשכנתא, הבנק רשאי למכור את הנכס, ולפרוע את החוב.
- ביטוח על הנכס – הנכס חייב להיות מבוטח, על כן הבנק דורש ביטוח מפני: נזק, שריפה, הרס של המבנה של הנכס, תופעות טבע, טילים ורקטות וכדומה שמבטיח לבנק שגם אם קרה אסון והבית נהרס הוא מקבל את הכסף שהלווה.
- ביטוח חיים על הלווים – פוליסת ביטוח חיים שמופעלת במידה ואחד מהלווים הולכים לעולמם חס ושלום. הביטוח ישלם במקומם והבנק יקבל את כספו חזרה. והמשכנתא מתבטלת.
שימו לב, לא בטוח שידרשו מכם את כל הרשימה, זה כמובן משתנה בהתאם לסוג העסקה, הנכס, מצבכם הפיננסי וכמובן האיתנות הכלכלית שלכם.
נבהלתם מכל הבטחונות?
אין לכם סיבה. הבנק רוצה אתכם! בלעדיכם, אין לו זכות קיום. כדי שתוכלו באמת להתמקח כמו שצריך, לקבל את העסקה הכי טובה בשבילכם, למען העתיד שלכם, ולחסוך כסף.
